Değer Tanımları ve Değerleme Yöntemlerinin Tanımı

Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir.

Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Pazar değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.

Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım pazar değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırabilir örnekler incelenir.

Pazar Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:

• Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
• Pazardaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
• Gayrimenkulün pazarda makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
• Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
• Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo–ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır.

Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Maliyet yaklaşımının anlamlı olduğu durumlar:

• Katılımcıların varlığı kısa sürede, benzer fayda ile yeniden oluşturabilmesi ve önemli prim ödemesine gerek olmaması,
• Varlığın doğrudan gelir yaratmaması ya da niteliğinin diğer yaklaşımları olanaksız kılması,
• Kullanılan değer esasının ikame maliyetine dayanması (ikame değeri vb.).

Başlıca maliyet yaklaşımı yöntemleri:

• İkame Maliyeti Yöntemi: Eşdeğer fayda sağlayan benzer varlığın maliyetine göre değer.
• Yeniden Üretim Maliyeti Yöntemi: Aynısının üretilmesi için gerekli maliyete göre değer.
• Toplama Yöntemi: Bileşenlerin değerlerinin toplanması.

Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Değer, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının anlamlı olduğu durumlar:

• Varlığın gelir yaratma kabiliyeti, değeri etkileyen çok önemli bir unsur olduğunda,
• Gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcutken ilgili pazar emsalleri az olduğunda.

Gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler esasen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanır. Bunlar, İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA/DCF) yönteminin varyasyonlarıdır.

İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA / DCF)

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenir ve varlığın bugünkü değeri elde edilir. Uzun veya sonsuz ömürlü varlıklarda, kesin tahmin süresi sonundaki değeri temsil eden devam eden değer kullanılabilir. Bazı durumlarda, kesin tahmin süresi bulunmayan tek bir devam eden değerle (gelir kapitalizasyonu) hesaplama yapılabilir.